Приемущественное право выкупа объекта недвижимости

Статья 13 Конституции Украины предусматривает, что все субъекты права собственности равны перед законом. Согласно статье 41 Конституции Украины каждый имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своей собственностью, результатами своей
интеллектуальной деятельности. Право частной собственности приобретается в порядке, определенном законом. Правовой режим собственности определяется исключительно законом (ч.7 ст. 92 Конституции Украины). Согласно правовой позиции Конституционного Суда Украины, изложенной в абзаце втором пункта 3 мотивировочной части Решения от 13 декабря 2000 года N 14-рп/2000 по делу об определении способа малой приватизации, правовой режим собственности, порядок и условия приобретения и прекращения права собственности, а также права владения, пользования и распоряжения имуществом определяются законами.
Основным актом гражданского законодательства Украины является Гражданский кодекс Украины (далее ГК Украины).

Согласно ст. 759 ГК Украины по договору найма (аренды) наймодатель передает или обязуется передать нанимателю имущество в пользование за плату на определенный срок. Законом могут быть предусмотрены особенности заключения и выполнения договора найма (аренды). Согласно ст. 760 ГК Украины предметом договора найма может быть вещь, определенная индивидуальными признаками и которая сохраняет свой первоначальный вид принеоднократном использовании (непотребляемые вещь). Статья 777 ГК Украины предусматривает, что наниматель, надлежащим образом исполняющий свои обязанности по договору найма, в случае продажи вещи, переданной в наем, имеет преимущественное право
перед другими лицами на ее приобретение. Статьями 283, 284, 289 Хозяйственного кодекса Украины установлено, что по договору аренды одна сторона (арендодатель) передает второй стороне (арендатору) за плату на определенный срок в пользование имущество для осуществления хозяйственной деятельности. В пользование по договору аренды передается индивидуально определенное имущество производственно-технического назначения (или целостный имущественный комплекс), не теряет в процессе использования своего потребительского качества (непотребляемые вещь). При этом, существенными условиями договора аренды являются: объект аренды (состав и стоимость имущества с учетом ее индексации); срок, на который заключается договор аренды; арендная плата с учетом ее индексации, порядок использования амортизационных отчислений; восстановление арендованного имущества и условия его возвращения или выкупа. Арендатор имеет право на выкуп объекта аренды, если такое право предусмотрено договором аренды.
Согласно статье 659 Гражданского кодекса Украины предусмотрена обязанность продавца предупредить покупателя о правах третьих лиц на товар, а именно: продавец обязан предупредить покупателя обо всех правах третьих лиц на продаваемый товар (права нанимателя, право залога, право пожизненного пользования др.).

В случае, если собственник объекта продает его без предварительного предложения о выкупете третьему лцу, он тем самым груюо нарушает требования Гражданского и Хозяйственного законодательства относительно несоблюдения требований, предусматривающих невозможность отрицания содержания договора купли-продажи этим кодексам и другим актам гражданского законодательства.

Как указано в решении Конституционного суда Украины от 10 декабря 2009 года по делу № 1-46/2009, в статье 777 ГК Украины определено два преимущественных правах нанимателя, надлежащим образом исполняющий свои обязанности по договору найма, перед другими лицами, а именно: на заключение договора найма на новый срок и на приобретение имущества в случае его продажи. Ограничение законодателем права собственника имущества, переданного в найм (аренду), по распоряжению этим имуществом основывается на разумных и справедливых критериях. Это соответствует и позиции Европейского суда по правам человека, изложенной в решении по делу "Джеймс и другие против Соединенного Королевства, заявление N 8793/79" от 21 февраля 1986 года. По его содержанием национальный законодатель в целях поддержания социальной справедливости в обществе как составной публичного интереса может допустить защиту интересов арендаторов имущества, установив ограничение права его владельцев об определении ими условий продажи арендованного имущества.
Конституционный Суд Украины считает, что положение части второй статьи 777 ГК Украины относительно преимущественного права нанимателя на приобретение имущества в случае его продажи не нарушает имущественных прав владельцев.

Таким образом, в случае, если собственник у которого вы орендовали объекты вдруг их продал третьему лицу, можно с учетом требований действующего законодательства построить правовую позицию таким образом, чтобы и сделку по купли-продаже расторгнуть и право собственности на интересующий вас объек получиить.